家賃の減額交渉はどれくらいの確立で成功するのか。いくら減額できるのか。

家賃の減額交渉はもちろん可能です。交渉の手順としては、仲介会社から管理会社に交渉し、管理会社から貸主に交渉をしていただきます。

辛い話ですが、家賃の減額交渉は通らない可能性の方が高く、通ったとしても金額は上手く行っても1,000～2,000円程度。通ったら万々歳！という認識でいることが大切です。家賃は「土地の相場」「近隣の類似物件との比較」「物件の設備や条件」などを総合的に考慮して設定されますが、初期費用や家賃が全て貸主の利益になる訳ではないからです。ここで借主が貸主に支払う金額がどの様に利用されているのか見てみましょう。

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上記のように、貸主が賃貸経営（持っている物件を賃貸に出して家賃収入を得ること）をする上での支出項目は複数あります。なかなか現金一括で物件を買うという事はなく、ローンを組んで、借主から徴収する家賃などから返済をしていくのです。その他にも、修繕費や税金、管理会社への手数料など、出て行くお金も多いのです。

次に、貸主への印象を下げずに交渉成立の可能性を高めるポイントを解説していきます。

仲介会社から管理会社に交渉する際、最初に言われることのほとんどは「申込書をいただいたら相談が可能です」という言葉です。これは、「申し込みをしますが、可能であれば家賃を下げてもらえませんか」というニュアンスで来てくださいという意味です。よく「とりあえず家賃が下がるかどうか確認してください」と言われることがありますが、これではほぼ確実に断られてしまいます。管理会社も貸主も、どんな人かも入居の意思も分からない状態では判断の仕様がないのです。ご自身の情報を提示して、入居希望の意思を見せる。ここで初めて交渉の土台に登ることができるのです。しかし、前述の通り貸主にとって家賃は物件を運営していく為の資金なので、下がらない可能性のほうが大。「下がらないなら申し込みを取り下げる」というスタンスには決してならないようにいましょう。

繰り返しになりますが、下がって当然と思わないことです。大きな金額を要求したり、何度も繰り返し交渉してしまうと「入居後もクレームやトラブルが続くのではないか」「支払い能力がないのではないか」というマイナスイメージを与えることになってしまい、交渉が断念するだけでなく入居自体を断られてしまうことも珍しくありません。賃貸借契約はお互いの信頼関係で成り立っているとよく言われます。「この人に貸したい、この人なら減額してもいい」と思ってもらえるような姿勢で交渉をしていきましょう。

繁忙期である1～3月や、異動・転勤が多い9～10月などは需要が一気に高まるため、貸主も少し強気になる傾向があります。繁忙期は条件を譲歩しなくても借りたい人はいっぱいいますからね。その中で下げて欲しいと交渉しても、「他に正規の値段で借りてくれる人がいるのであなたは結構です」と返されてしまうことも。

逆に、繁忙期が終わった5月以降や、閑散期とされる7～8月は比較的チャンスがあると言えます。繁忙期中に入居者が決まらなかった物件は、「人気物件からもれてしまったもの」が混ざっていることがあり、貸主からしても長期の空室はなんとしても避けたいところ。他には、一度住んでから2年後の更新のタイミングで交渉してみるのも1つの手です。

物件や周辺環境にマイナスポイントがあったり、特筆すべき点がさほどない物件は数ヶ月空室になってしまっていることもあります。貸主もこれ以上の空室を防ぐため、すでに家賃を下げて募集したりしますが、「もう一声」を期待できるかもしれません。

貸主に支払っている初期費用や家賃はその全てが利益になることはなく、赤字にならないよう収支のバランスを設定しています。そのため、家賃の減額交渉はなかなか通りづらいというのが実情です。しかし、交渉の方法を間違えなければ可能性は上がります。「どうしてもこの物件に住みたい」「他の人に取られてしまうのは惜しい」という意思を提示することが、交渉を通りやすくする正攻法です。