原状回復とは、お部屋を入居時の状態に戻すこと。当然、借主に責任がありますが、そう単純なものではありません。
たとえ居住者がいなかったとしても、不動産は時間が経過していくだけで価値は減少し、劣化していくからです。ですから原状回復といっても、当然、経年劣化は考慮されます。しかし、どこまでが経年劣化と言えるのかは見極めが難しいものです。国土交通省は「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」で細かく規定していますので、参考にしてください。
そこで借主に課せられているのは、「賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃貸人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」となっています。
やや難しい文面ですね。なかでも「善管注意義務違反」とは耳慣れない言葉かもしれませんが、「善良なる管理者の注意義務」と言うこと。すなわち、借主が通常の使用を超えて故意にお部屋を損傷させてしまったり、注意を怠って損傷させてしまった部分については、退去時に責任を負わなくてはならないと言うことです。
また、東京都では住宅の賃貸借におけるトラブルを回避するため「紛争防止条例」を定めていて、法律や判例から定着した考え方をあらかじめ説明することが義務付けられています。それは、入居の契約時に渡される賃貸借契約書内に記載されています。
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