物件売却の流れをおさえよう!

投稿日 2018.11.06 更新日 2021.08.03
物件売却の流れをおさえよう!

売却の方法や手順を理解して、失敗しない売却を!

不動産の売却がどういう流れで進んでいくのか、売却収入がある一方で必要な支出はどのようなものがあるのかなどをまとめました。売却金額は物件の条件だけでなく、時期や景気、売却方法、査定する不動産会社などの様々な条件をもとに確定していくので、後悔しない売却準備が必要です。

売却の概要:流れや収支の内訳は?

売却の流れ

不動産の売却は下記の流れで進んでいきます。初めての売却の場合、最初の相談から査定、媒介契約までの間で1ヶ月ほど見ておくと良いでしょう。売却全体のスケジュールとしては、いつ購入希望者が現れるかが分からないのですが、募集活動の開始から契約の締結に1~3ヶ月、締結から引渡しに1~2ヶ月が目安と言われています。早ければ2~3ヶ月で完結することもありますし、長くて半年近くかかってしまうケースもあります。

収支について:売却金額が全て利益になる訳ではない

当然ながら、売却金額の全てが利益になる訳ではありません。売却金額から、税金や手数料などを引いた金額が売主様の利益となります。
  • 売却費用の内訳

売却の流れを細かく見ていきましょう

条件整理

不動産会社に売却の相談をします。なぜ売りたいのか、いつまでに売りたいのかなど、売却の理由や希望条件によって方法は変わるので相談する前にある程度整理しておきましょう。売却価格に関しては、同じような条件の物件がいくらで売りに出されているか調べておくのも参考になるでしょう。調べる方法としては、SUUMOなどの流通サイトや過去の不動産売買に関する情報がまとめられている「不動産取引価格情報検索サイト」で調べる事ができます。

査定

方針が固まったら、物件がいくらで売れそうなのかを査定してもらいます。ここでの注意点は、複数社から見積もりを取ることです。「不動産流通推進センター」という公益社団法人が価格査定のマニュアルを作成しており、多くの不動産会社がこれをもとに査定を行っています。しかし、不動産会社によって査定対象と比較する物件は異なりますし、会社の方針や担当者の戦略によっても査定価格は変わってきます。また、時間がかかっても高めに設定して売りたいのか、短期で売るために安めに設定するのかという売主の方針よっても変わります。必ず査定金額で売却できるとは限りませんが、複数の不動産会社と相談を行い比べていきましょう。査定方法は以下の3つがあります。

①原価法

戸建の物件に向いている査定方法。査定する物件を取り壊すと仮定し、全く同じ建物を建て直した場合にいくら費用がかかるのかを計算し、築年数などに応じて原価の修正を行って価格を求める。

②取引事例比較表

マンションや土地に向いている査定方法。近隣の類似物件が過去にいくらで取引されたのかという事例を参考に査定します。しかし、物件の条件以外にも立地や時期、当時の情勢などの影響もあるため、その時の状況に応じても変化する。

③収益還元法

主に賃貸物件の売買に関して利用される方法。当該不動産が将来得られると想定できる利益と現在の価格から査定価格を算出する。

媒介契約の締結

査定が終了し、売却の意思が確定したら不動産業者と媒介契約を締結します。媒介契約とは、売主と買主の間に立って募集活動や契約業務を行うことを約束する契約です。この媒介契約は全部で3種類あり、その中から1つを選択します。

専属専任媒介契約

複数の不動産会社に媒介を依頼することができず、1社のみでしか窓口を設けられない契約形態です。これに加えて、売主が買い手を自分で見つけても、不動産会社を通さずに直接やり取りすることは認められません

専任媒介契約

複数の不動産会社に媒介を依頼できないところまでは専属専任媒介契約と同じですが、売主が買い手を自分で見付けた場合は不動産会社を通さずに直接やり取りすることができます

一般媒介契約

媒介契約を結ぶ不動産会社を1社に絞ることがなく、複数の不動産会社と同時に結ぶことができます
専属選任・選任媒介契約の2つは、国土交通省の指定を受けている不動産流通機構(レインズ)へ物件の情報を登録することが義務付けられており、仲介をする会社はレインズを見て購入希望の方に紹介をします。逆に言うと、一般媒介契約の場合は義務化はされていませんが、登録をしないと広告の窓口が狭くなってしまうので一般媒介契約でも登録をする業者の方が多いです。これらの媒介契約は、契約期間が3ヶ月までと決められているので、それ以上の期間で依頼をする場合は3ヶ月毎に更新が必要になります。依頼をした不動産会社のやり方に不満があったり、売主様に不利な状況になってしまった場合には、契約を見直しやすくするためです。

売却活動

不動産会社がチラシの作成やインターネット媒体各種に広告を掲載し、営業活動を担当してくれます。

内見の方法は、空家の物件であれば鍵を不動産会社に預けたり、物件敷地内にキーボックスを設置する形で対応をしますが、居住中の場合は在住内見と言って住んでいる状態のままで内見の対応をしていただきます。買主は内見時の印象で買うかどうかを判断するので、掃除や片付けを定期的に行うようにしましょう。退去後の物件は必要に応じて壁紙の張替えや設備のリフォームなども検討すると良いですが、リノベーションができる物件を探している場合もあるので、敢えて綺麗にしすぎない方が良い場合もあります。不動産会社と良く相談をしましょう。

また、売主は希望があれば内見に立会う事ができますが、無理にアピールをしないように気をつけましょう。内見者のペースや距離感を見て、不動産会社の担当者に営業トークは任せて適宜補足を入れる程度がオススメです。

契約締結

購入の申し込みを貰ったら、買主から提示されている希望条件(価格の交渉など)を検討し双方が納得する形を見つけていきます。買主が住宅ローン事前審査を始めるので、無事通過したら契約手続きに入ります。不動産会社が買主に対して物件や契約内容の詳細をまとめた重要事項説明書の説明を行うので、契約書と併せて内容は確認しておきましょう。その後に契約書面の署名、捺印をして契約手続きは完了です。不動産会社に支払う仲介手数料は、この時点で半額を支払うケースが多いです。残りの半額については、物件の引渡し後になります。

引渡し

契約の締結が済んだら引渡しの準備を進めていきます。物件購入時に住宅ローンを利用してまだ返済が残っている場合は、全額の繰上返済が必要。金融機関に問合せて対応しましょう。その次は抵当権の抹消。ローン返済が済めば担保にしておく必要もなくなるので、司法書士に依頼をします。買主からの代金の受領と物件の引渡しは基本的に同じ日に設定するため、引渡しまでに引越しや清掃などは必ず済ませておく必要があります。引渡しまでが完了すると、仲介手数料の残額を不動産会社に支払って終了となります。

投稿者

名前
渡辺 史章
所属店舗
リライフ千代田店

いかがでしたでしょうか?
早く売りたい場合は価格を相場より下げる、高く売りたい場合はじっくり待つといった様々な売り方があることが分かりました。失敗しない売却のコツは*複数の不動産会社に相談して信頼できる業者を見つけること*です。計画的に戦略を立てて、少しでも多く利益を得ましょう!お部屋の賃貸や購入、売却、不動産経営など不動産に関するご相談は是非リライフにお任せ下さい!

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