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コラム
買取再販業者って何？仲介とどう違うの？
買取再販業者って何？
「新しい家に住み替えるから、購入資金のために売却したい」「不動産を相続したけど、使う予定がないから整理したい」など、不動産の売却を考えた時、まずイメージするのが「不動産会社に相談して買主を探してもらおう」という仲介業者に依頼するという方法ですが、実はこの他にも「買取再販」という方法があるのです。
今回は、買取再販の実態やリスク、仲介業との違いを比較しながら紹介していきます。
今回は、買取再販の実態やリスク、仲介業との違いを比較しながら紹介していきます。
買取再販業者とは
中古物件を買い取り、リフォームやリノベーションをして再度売り出す
買取再販とは、個人や不動産会社から中古物件を安く買い取り、間取りの変更や設備の充実化、省エネ化・バリアフリー化、耐震補強工事などといったリノベーションを行って、新たに購入を考えている人に斡旋する業務形態です。買取再販業者とは、「買って、作り変えて、売る」ことを生業とする不動産会社となります。
買取再販業と不動産仲介業の違い
不動産会社が直接買主になるのが買取再販業。売主と買主をマッチングさせるのが不動産仲介業。
買取再販業は売主から直接物件を買い取り、リノベーションをして再販します。これに対し、不動産仲介業は売主の代わりに広告活動を行い、購入希望者とのマッチングを行います。不動産仲介業はただ購入希望者を見つけるだけではなく、交渉ごとの折衝や契約手続きのフォローなど、売主と購入希望者双方のさまざまな調整に対応してくれます。
買取再販業は仕入れ値と販売額の差額が収益となる。不動産仲介業は仲介手数料が収益となる。
買取再販業者に売却をする場合、売主からの購入額（仕入れ値）とリノベーション後の販売価格の差が収益となります。買取に対して手数料などが発生することはありません。一方の不動産仲介業は、売買契約が成立すると仲介手数料という報酬が発生します。
買取再販業者に売却するメリット
確実に現金化が出来る
不動産会社が直接買い取ってくれるので、確実に売却が成功します。仲介業者に買い手を探してもらう場合は、買い手が見つかって契約が完了しないと売却金が入って来ないという不確実性があり、買い手が見つかるまでの間も住宅ローンの返済は続いていきます。
買取再販の場合は不動産会社に売却出来ればそれで終わり。その時点で売却金を得られるので、仲介会社に依頼をするよりも早く現金を手に入れることが出来ます。
買取再販の場合は不動産会社に売却出来ればそれで終わり。その時点で売却金を得られるので、仲介会社に依頼をするよりも早く現金を手に入れることが出来ます。
仲介業者に依頼する場合
売買契約が締結されるまで利益を得ることは出来ません。時間をかけて買い手を探すことが出来ますが、確実に売却を成功させたい場合は販売価格を相場より低めに設定するなどの対策が必要になります。しかし、原則は適正価格での売却が可能なため、同じ条件の物件を買取再販業者に売却した場合の金額と仲介業者を介して売却した場合の金額は、仲介業者を介した方が高くなります。
売却後の責任がない
買い手が個人であった場合、売り主は「契約不適合責任（改正前の民法では瑕疵担保責任）」を負わなければならず、物件を引き渡した後でも物件に欠陥があった時には損害賠償などの責任を負うことがあります。しかし、買取再販のように買い手が不動産会社である場合は、この責任は一切負わなくて良くなるのです。
仲介業者に依頼する場合
買主が個人になるため、契約不適合責任という売却した不動産を安全に利用してもらうことを保証しなければなりません。物件を引き渡した後に欠陥などが見つかった場合、設定した契約内容に応じて保証を行なわなければなりません。
買取再販業者に売却するデメリット
売却金額が相場より低い
買取再販業者に物件を売却する場合の金額は、なんと仲介業者に依頼した時より10～30％も売り値が下がってしまいます。物件によっては50％近く下がってしまう場合も。これには買取再販業者の利益モデルが大きく関わっており、次の2つの理由が挙げられます。
①工事費用が引かれている
造り変えて売ることを前提としているため、再販時の価格が期待出来ないような物件は仕入れである購入費を下げることでバランスを取ります。従って、リフォームやリノベーションのコストが大きくなるほど、買取金額を低く提示されてしまうのです。
②利益が引かれている
買取再販業者の利益は、リフォームして売却が成功したと時の売却金のみです。つまり、利益を高くするためには仕入れである購入費をいかに安く抑えるかが鍵になってくるのです。
仲介業者に依頼する場合
仲介手数料の金額には上限が決められており、売却金額が400万円を超える場合は、【売却金額 × 3％ + 6万円 + 消費税】となっています。手数料を払うことを億劫に感じる人は多いのですが、数パーセントの手数料を支払うのと初めから利益分が引かれた金額を受け取るのとでは、仲介業者に依頼をする方が損料が少ないでしょう。
そのまま生活が出来るような物件は売りにくい
手を加えないと買い手がつかない、または生活が出来ないような物件をリフォームやリノベーションにより価値を高めて再販を行うので、ある程度古くなった物件でないと買い取ってもらうのが難しくなることもあります。また、物件の状態によっては多少のリフォームやリノベーションをした方が買い手が見つかりやすい場合があります。その時は、買取再販業者に売却するよりも仲介業者に相談を行った方が、最終的に高値で売却することが出来るでしょう。
利用の見極め方
買取再販業者への売却が向いている人
- 多少安くなってしまっても、短期間で確実に売却したい人
- 物件の老朽化などが激しく、リフォームやリノベーションが必須な場合
不動産仲介業者に依頼しての売却が向いている人
- 売却時期の期限が決まっていない人
- 築浅の物件を売却する人
- 少しでも高い金額で売却したい人
- 同時に新居の購入も検討している人
まとめ
買取再販業者は、売主から直接購入した物件にリノベーションを施し、再販する不動産会社である
買取再販業者への売却は、短期間で確実に現金化することが出来る
買取再販業者への売却は手数料がかからないが、利益やリノベーション費用があらかじめ査定額から引かれている
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- リライフお客様窓口店
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