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コラム
失敗しない持家の住み替え方法 ~基礎編～
住み替えは売却と購入どっちを先にすべき？
夢のマイホームを購入するときは、立地やライフスタイルなど様々な条件を吟味して物件を選ぶでしょう。しかし、生活や家族構成の変化は誰にでも起こりうるものであり、予期せぬことで住み替えをしなければならない時もやってくるかもしれません。そんな時、マイホームを「先に売るか」「先に買うか」はどっちがい良いのでしょうか？
購入と売却の流れ
購入と売却の流れを簡単に説明すると、以下のような流れになります。
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住み替えの方法は2種類！
住み替えは買ってから売るのか、売ってから買うのかはどっちが良いのでしょう。これはそれぞれにメリットとデメリットがあるので、ご事情に合わせて検討しましょう。
買い先行のメリット
①引越しが1回で済み、仮住まいが不要
購入が先の場合、住み替え先が確定してから売却活動に入るので引越しが1回で済みます。一時的でも賃貸の物件を借りると初期費用だけでも家賃の5倍程がかかってしまうので、その費用を購入資金に充てられるのはとても大きいです。
②焦らず新居を探すことができる
納得が行くまで住み替え先を探すことができます。先にマイホームの引渡しが決まると、希望の物件が見つからなかったときに何かしら妥協した物件を選ばなければならなくなってしまいます。購入を優先することで、納得のいく物件をじっくり検討できますね。
買い先行のデメリット
①売却による利益が予定を下回る可能性がある
多くの方は売却利益を新居の購入費用に補填したいと考えるでしょう。しかし、買い先行の場合は売却利益が出る前に購入をするので、売却利益が査定額を下回ってしまった場合は購入後の資金計画も見直さなければなりません。
②住み替えができず二重で住宅ローンを支払う可能性がある
新居の引渡しがマイホームより先になる場合、住宅ローンを二重で借りる必要があります。月々の返済額が2件分になるだけでも負担は大きいですが、審査そのものが厳しくなってしまうので要注意です。資金を補填するために「つなぎ融資」を受けることも可能ですが、手数料などが余計にかかってしまいます。
売り先行のメリット
①資金計画が立てやすい
先に売却する場合は、売却利益が新居の購入資金に充てられるため購入計画をしっかりと立てることができます。
売り先行のデメリット
①引越しが2回になる
売却してから新居を購入するまでの間に仮住まいが必要になります。仮住まいで賃貸を利用する場合は初期費用だけでも家賃の5倍ほどかかりますし、新居探しに時間がかかるほど家賃も払い続けなければなりません。費用も手間もかかってしまいますね。
②焦って売却しようとすると不利になりやすい
住み替えの時期に縛りがなければこの問題は関係ありませんが、短期間で売却を済ませたい場合、買い手を見つけやすくするために価格を相場より下げる傾向があります。購入希望者から値下げ交渉が入った場合も、時間的な制約から値下げに応じざるをえなくなる可能性が高まります。
失敗しない住み替えのポイント
初めての場合は売り先行がオススメ
初めて住み替えをする場合は売り先行がオススメです。売却利益を見越して先に購入しても売却は必ず成功するとは限らないので、買った後でマイホームが売れずにいると売却利益どころかローンを二重で支払うことになってしまいます。先に資金を手元に用意できれば無理のない購入計画を立てることができます。
販売期間は余裕を持って
住み替える時期が決まっている場合、その期日から半年～7ヶ月前から売却の準備を始めていきましょう。不動産を売却するには複数の不動産会社に相談し、見積もり査定を行います。その後に媒介契約という売却活動を行うための契約を交わすので、募集活動が始まるまでにも時間がかかります。売却が初めてであれば慎重に行きたいところなので、不動産会社選びに時間をかける事が重要です。
信頼できる不動産会社をみつけよう
現在では、WEB上で簡単な物件情報を入力するだけで簡易査定ができるようになっています。この結果を元に、複数の不動産会社に相談してより厳密な査定をしてもらいましょう。売却活動を依頼する媒介契約を締結するため、どのような売却・広告活動をしてくれるのかを吟味し、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
内見時の印象を良くしよう
購買意欲を沸かせる工夫は非常に大切です。マイホームに住みながら売却活動を行う場合は在住内見（居住中のまま内見すること）を行うので、内見時の印象を良くする必要があります。不動産会社とは異なり、買い手側は見た目が与える影響が大きいです。荷物をできるだけ減らし、玄関や水周りは特に清潔に保ちましょう。設備を修理・交換している場合は、その履歴を提示できるとアピールポイントとなります。
また、内見者を迎える際は外出するのが得策です。購入者が遠慮して十分に内見してもらえない可能性があるので、物件のアピールは付き添いの担当者に任せた方が好印象です。
また、内見者を迎える際は外出するのが得策です。購入者が遠慮して十分に内見してもらえない可能性があるので、物件のアピールは付き添いの担当者に任せた方が好印象です。
将来の住み替えのために、購入するのは資産性の高い物件を
もしかしたら、もう1度住み替えが必要になったり賃貸として貸し出すことも、将来的な可能性としてはないとは限りません。この場合も考慮するなら、購入する物件の資産性を重視しましょう。条件によっては、数年後の物件の資産価値が購入時より高くなることもあるのです。
立地の良さ
不動産の資産価値は立地の影響がとても大きいです。「都心部に出やすい、複数の路線が使える、駅までの距離が短い」といった条件は需要が非常に高いので、希望者が見つかりやすくなります。駅からの距離に関しては「10分以内」で探す層が最も多く、短ければ短いほど良いです。15分前後になると敬遠されやすくなります。
利便性の良さ
都心部も郊外も、利便性を向上するために駅周辺のエリアを再開発する動きが増えてきています。スーパーや飲食店などの商業施設がどれくらい充実しているか、快適に暮らせる生活環境が整っているかは資産価値の維持に繋がります。近年はマンションと商業施設が一体となった大型ビルも多数建設されるようになり、家の敷地内で買い物が済ませられるのは非常に魅力的です。
物件の質の良さ
当然のことながら、物件の質については誰しもが重視することでしょう。構造の堅牢さや内装の美しさはもちろん、日当たりや風通しが良いか、セキュリティがしっかりしているか。また使いやすい間取りであるかどうかは非常に重要です。たとえ利便性が良くても、肝心な家が使いづらかったら長く生活することは不可能です。誰もが望むような平均的な間取りにすることで、より多くの買い手や借り手の目に留まるでしょう。
今回はココまで！続く失敗しない持家の住み替え方法～お金編～では、住み替え際に注意したいお金の事についてまとめているのでこちらも要チェックです！
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