人気物件は退去前に先行手続きでGetするべし!

投稿日 2020.10.07 更新日 2021.07.22
人気物件は退去前に先行手続きでGetするべし!

競争率が高い人気物件は、一足先に申し込むが吉!

お部屋の紹介や内見に行く前に、多くの方は不動産検索サイトでいろいろ賃貸物件を調べたり条件などの問い合わせをすることと思います。そこで気になる物件を見つけて問合せをしてみたところ、「現在も居住中なので内見はまだできません」と言われてしまったことはありませんか?折角良い物件を見つけたのに、自分が一番最初に内見できるか分からないし、他の人に先を越されるのか心配ですよね。でもご安心ください。退去前の物件でも、申し込むことができてしまうのです!

新着物件はどのようにして広告が公開されるのか

「SUUMO」や「HOME'S」のようなお客様向けの賃貸検索サイトの情報は、不動産会社が日々更新をしています。そして、この情報は不動産業者しか見ることのできないデータベースをもとにしています。そのデータベースには、①退去通告が出たタイミングか、②退去が済んで内見が可能になったタイミングのどちらかで情報が公開され、その中からお客様向けのサイトに広告を載せても良い物件のみを掲載しています。

ちなみに、広告の掲載が許されている物件は市場全体の約60%ほどであり、それほど多くありません。残りの約40%の物件は、不動産会社に出向いて直接紹介してもらうしかないのです。

退去前物件の申し込み方法

退去前の物件を内見せずに申し込むには先行申込先行契約の2種類の方法があり、どちらを採用するかは貸主や管理会社が決めています。

先行申込

退去前の段階で入居審査までを済ませ、退去後に確認の内見をして契約を進めるかを判断する方法です。内見をして「どうしてもやっぱり違う」と思ったら申し込みを取り下げることができ、キャンセル料などもかからないので特にデメリットはありません。しかし、単なる内見の予約ではありませんので申し込みの際は要注意です。

先行契約

こちらは内見ができるようになってから判断する事はできず、内見ができる頃には契約手続きと初期費用の支払いを終えなければなりません。締結後に解除したい場合は、通常の解約または短期解約という扱いになり、違約金が発生します(1ヶ月分の総賃料が一般的です)。
次に、先行手続きによるメリットとリスクをお伝えします。不動産会社の立場ではこの方法はオススメするものなので、対になる”デメリット”という言葉は敢えて使いません。

先行手続きのメリット

①人気物件を一足先に申し込むことができる

先行での手続きという有利な方法を知ったからと言って、「見ないで申し込むのはやっぱり勇気がいる」と考えるのが一般的です。そのため、内見できる物件から選んでいく人がやはり多数となります。そうした方々は、気になる物件があっても内見できるようになるまで待っているわけです。ですが先行手続きを行えば、その人たちより一足先に物件を確保することができるのです。設備が整っていて価格が相場より低めな物件や希少性が高い物件は、居住中のまま次の入居者が決まっていくサイクルが定着しているのが実情なのです。

②引越し時期を延ばし、焦らず準備ができる

お客様の中には1~2ヶ月以上先の引っ越し予定でご来店される方も案外と多いのですが、内見が可能な物件を申し込んだ場合、賃料発生のタイミングは一般的に申し込んだ日から2週間程、交渉で延長できても3週間弱と意外と早くやって来ます。一方、先行手続きで物件を確保しておくと、気に入った物件を確保しつつ、賃料発生を後ろにずらすことも可能です。また、引っ越しのための作業や各種手続きは、かなりの負担。新居探しのわずらわしさだけでも先に解消させておけば、気持ちが楽になるでしょう。

③二重家賃を防ぐ、または減らすことができる

ここでは現在お住いのお部屋の賃料と、新居の賃料の二重支出をいかに防ぐか、それに伴う居住中の住まいの退去手続きのお話です。通常、退去通告は希望日の1ヶ月前です(2ヶ月前の物件もあり)。たまに退去通告をしてから次の部屋探しをする方がいますが、不動産会社の立場からすると危険行為なのです。オススメなのは次の物件の入居審査が終わったタイミングです。入居審査は承認をいただく場合が圧倒的に多いのですが、もし退去通告を出した後に審査が否決となってしまったら住む場所がなくなってしまいますよね。一度した退去通告の撤回は貸主の承諾を得られない場合があるので要注意です。内見できる物件は申し込みから2週間ほどで家賃が発生しますが、先行手続きの物件だと1ヶ月近く期間が空くこともあります。入居日に合わせて退去通告ができるので、節約になります。

④家賃の高騰を防げる場合がある

どの業界でも共通していますが、需要が高いものって多少相場より高くても求める人は減らないですよね。賃貸の業界も同様で、人気物件は入居者が変わるタイミングで貸主がが強気に出て、家賃を上げることがあります。しかし、貸主にとって最も避けたいのは空室が続いてしまうこと。家賃がそのまま利益にはならないので、空室が出ると貸主への打撃はとても大きいのです。それを回避するため、退去から次の入居までブランクが空かないように居住中は価格の改定がされにくいという特徴があります。

先行手続きのリスク

①貸主や管理会社へのリスク

最大のリスクは、現物を見られない状態で申し込むことでしょう。これは借主のリスクだけではなく貸主双方にとってのリスクなのです。先行申込の場合は内見後に判断ができるとはいえ、単なる内見の予約ではありません。賃貸物件の申し込みは原則先着順であり、申し込みがあれば他者の申し込みは受け付けません。このため内見後に申し込みを取り下げる場合はその期間は貸主にとって大きな機会損失になってしまいます。別の物件を申し込む際の審査に影響を与えてしまうことがあります。同時に複数の物件を先行で押さえておくというのも仲介会社にとっては管理会社との信頼関係に影響が出るため受け付けてもらえない場合がほとんどです。

②金銭的なリスク

先行申込ではキャンセル料は発生しないと前述していますが、先行契約の場合は内見ができる頃には契約書の締結と初期費用の支払いが終わっているので、締結以降は短期解約とみなされ違約金が発生してしまいます。
その他にも、引越し準備や退去通告などは先行手続きでも事前に進めていくため、引越し全体のスケジュールが乱れてしまうということもあります。

安心して先行手続を進める方法

不安に感じる先行手続きでも、安心できる方法は複数あるので安心してください。

①同じ物件で内見が可能な部屋を探す

既に募集が終わっているお部屋でも、退去したてやクリーニング途中の場合は参考という形で内見をさせてもらうことができます。また、同じ間取りの部屋であったり日当たりが似たような部屋を見せてもらうことで、希望物件がかなり具体的にイメージできるようになるでしょう。形だけでなく内装も確認できるのでオススメです(分譲マンションの場合は部屋によってオーナー様が変わるので内装が全く違う場合があります)。

②写真やGoogleマップ、現地確認で部屋の位置を確認する

不動産業者専用のデータベースには、管理会社が準備した部屋の内装写真も一緒に掲載されていることがほとんどです。加えて、仲介会社は日々物件の撮影を行っているので過去の空室時に該当物件の写真を保管している場合があります。そうした過去の写真は積極的に探してもらいましょう(ただし、入居者が替わるタイミングで大幅なリフォームなどが入っていると、一部内装が変わっていることもあるので確実ではありません)。またGoogleマップの3D機能では日差しの入る方角や周辺建物との距離感、部屋の位置があらかた確認できるので非常に便利です。実際に外観を見に行って周辺環境を確認することも有効です。

③間取りが似ている別の物件を内見する

同じ物件で別の部屋が見られない、写真だけではどうしても不安という場合は、似ている間取りの違う物件を内見させてもらいましょう。同じオーナー様の物件では、似たような造りの物件を保有していることも少なくありません。先行で申し込む最大の懸念事項は、広さと動線の感覚がつかめないことです。他の物件だとしても、似たような室内に実際に行ってみれば、部屋のスケール感や家具の配置イメージをつかむことができるのでとても有効です。別物件でつかんだ感覚と内装写真を組み合わせてイメージできれば、不安はかなり解消されるでしょう。

まとめ

不動産業者が使っているデータベースには、退去通告が出されたタイミングで募集が開始され、先行申込、先行契約という形で申し込み手続きをする事ができます。賃貸物件の情報は一昔前に比べて流通しやすくなったので、「この物件はこのエリアの中では希少性が高い」などということがさまざまな情報から判断しやすくなりました。

写真や外観で判断して先行申込、先行契約をすることによって、内見ができないと待機中の人より先に物件を確保することが可能になります。また、余裕をもって引っ越し準備ができるメリットもあります。その一方で、審査や契約準備も進んでいるのでただ内見の予約をするためのものではないというリスクを持ち合わせています。先行手続きをする際は、少しでも多くの判断材料を集めることが大切です。

投稿者

名前
渡辺 史章
所属店舗
リライフ千代田店

いかがでしたでしょうか?
先行手続きは、恐らく「不安ゼロ」で進められることはないでしょう。しかし、希少性の高い人気物件を好条件で射止めることができるので非常にオススメな方法です。不動産の営業マンは日々たくさんの物件を見ているので、図面や写真からでも多くのイメージやアドバイスを伝えることができます。不安要素は少しでも解消して、理想のお部屋に巡り逢いましょう!賃貸や購入、売却、不動産経営など不動産に関するご相談は是非リライフにお任せ下さい!