不動産賃貸借契約の流れを理解し、スムーズに入居を迎えましょう！

賃貸物件の契約は【申し込み → 入居審査 → 契約締結・初期費用支払い → 入居】という順で進んでいきます。申し込みから入居までにかかる日数は、退去済みの物件を申し込んだ場合は、最短で2週間、最長で3週間前後が一般的です。

物件が決まったら、管理会社に申込書を送付します。世の中はIT化が進んでいるのでホームページ上で手続きができる管理会社が増えていますが、まだまだFAXでの送付が主流です（このFAXは先着順なので要注意！）。入居審査に必要なものは下記の通りです。

借主や同居者の個人情報、勤務先情報、緊急連絡先、連帯保証人を起用する際は連帯保証人の個人情報を記入します。緊急連絡先は基本的に親族の方を希望されることが多いですが、止むを得ない場合は友人でも認めてくれる場合もあります。「申し訳なくて頼みづらい」という方がいますが、管理会社や貸主から借主に連絡がつかない場合にのみ連絡が入るだけであり、金銭の請求が行くことはありません。

連帯保証人に関しても、原則親族が該当者となります。定期的な収入と借りる予定の物件の家賃額の支払い能力が必須となります。連帯保証人が親族で頼める人がいない場合は、勤務先の代表者などが認められる場合もあります。その裁量は管理会社や貸主にあるので、物件ごとに確認してもらうと良いでしょう。

代表的なものが運転免許証や学生証、保険証です。運転免許証や学生証は本人確認のために、保険証は勤務先の在籍確認のために提出を求められます。免許を持っていない、帰国して間もないといった場合はパスポートのコピーを提出することで代えられます。また、就職や転職、進学を期に引越しをする場合は、内定通知書や合格通知書が在籍の証明となります。

企業にお勤めの方は源泉徴収票、または直近3ヶ月分の給与明細になります。個人事業主の方であれば確定申告票や課税証明書、就職、転職の方はは雇用契約書など、給与形態が分かる書類が必要になります。

上記の内容が揃ったら審査スタートですが、申し込みすると決めたタイミングでは申込書の各項目を完璧に書き込めたり、その場に収入証明書を持参していることはあまりありませんね。そのような場合も、申込書はその時点である程度の記入ができれば大丈夫です。身分証もその場に持っているもので本人確認できれば、管理会社は他者の申し込みを締め切ってくれます。しかし、書類が揃わない状態が長く続いてしまうと、貸主の機会損失を考慮して再募集がかけられてしまいます。そうならないために証明書などの不足書類は遅くても申し込みから3日以内には提出するようにしましょう。

入居審査の主な目的は、継続的な支払い能力があるかを判断するためです。内容は、①保証会社による審査と②貸主による審査の2つです。審査に要する期間は、書類の提出状況によって前後しますがおおよそ3～5日です。早くて1日で出ることもあれば、1週間近くかかってしまう可能性もあります。

保証会社の審査は、家賃を問題なく払える定収入があるかです。一般的に、管理費込みの金額が月収の1/3程度であれば問題なく通過できるとされています。しかし、保証会社によっては過去にクレジットカードや公共料金の滞納歴があると、審査が否決となってしまうことがあります。ですから、ご自身の状況と申し込む物件の保証会社がどこであるかを事前に確認しましょう。伝えづらい内容ではありますが、過去に滞納歴がある方はあらかじめ担当者に伝えておくと、通りやすい保証会社を使っている物件を優先して紹介してくれるので無駄がないでしょう。

貸主による審査は、貸主によって判断材料が違うので一概には言えませんが、勤務先の業種や規模、収入は判断材料の重要な要素であることは間違いありません。

審査が通過したら、契約開始日（入居が可能になる日）を決めて契約書の締結をします。契約開始日は、申し込み日から最短で2週間、伸ばせても3週間前後が一般的です。自由に設定できるとなると、それだけ貸主の不動産経営に影響が出てしまうので「もっと早く住める人を探してくれ」と言われてしまう可能性があるのです。交渉次第では希望日に近づけてくれる貸主もいますが、そう長くは待ってくれないという心づもりでいましょう。

契約締結の際、必要な書類は以下の通りです。

基本的に捺印用のハンコは認印で大丈夫ですが、たまに実印でなければならない管理会社があります。その場合は直近3ヶ月分以内の印鑑登録証明書が必要になるので要注意です。また、連帯保証人契約の場合でも、連帯保証人の実印、印鑑登録証明書、連帯保証人確約書が追加で必要になります。

そして、初期費用の入金を済ませると契約手続きが完了となります。契約開始日が決まり次第、仲介会社に請求書が届くので期日は意外と早く、請求書の発行から1週間弱が多いです。書類作成のスケジュールによっては契約締結より先に支払いとなってしまうこともあるので、これに不信感を抱く人も少なくないでしょう。しかし、管理会社は初期費用の支払い確認後に鍵を交換するため、入金が遅れてしまうと借主に鍵が渡せなくなってしまうのです。そのため物件の引き渡しまでに余裕をもって手続きをするためにこのようなスケジュールになっています。

申し込みから入居までの流れにおいて、申し込み時には個人情報の提示をし、それをもとに入居審査を行い、契約の締結と初期費用の支払いは同時に進んでいきます。
そしてこれらに必要な期間は、最短で2週間、延長できても3週間前後。1ヶ月近く期間を設けてくれるケースは非常に稀になります！