住宅ローンの種類や返済の仕組みについて

投稿日 2020.10.21 更新日 2021.08.03
住宅ローンの種類や返済の仕組みについて

住宅ローンの種類と様々な金利タイプ、返済の方法について解説していきます!

住宅ローンは非常に大きな金額を借りることができますが、返済計画は長期になるのでしっかり計画を立てていくことが重要です。融資先や利子、返済方法にはそれぞれ選ぶことが可能なので、仕組みを理解して負担のない返済計画を目指しましょう。

ローンの種類は「民間」「公的機関」の2種類に分かれる

①民間融資:金融機関から融資を受ける

銀行や保険会社、融資専門会社といった金融商品を扱う会社が行う「商品」としてのローンであり、これが1番イメージしやすいでしょう。金利(借り入れた金額に上乗せされる利子)の割合や手数料、保証料の有無など、会社それぞれの強みを活かした多様な商品数が魅力です。不動産会社やハウスメーカーと提携した商品である「提携ローン」では、窓口では扱わない金利プランなどを利用できることがあります。

「フラット35」は、独立行政法人と金融企業が提携したローンである

年々利用者が増えている「フラット35」も提携ローンの1つです。「住宅金融支援機構」という独立行政法人が主体となり、日本全国の金融会社と提携しています。名前の通り35年という長期での借り入れが可能で、全借り入れ期間で金利が変動しない長期固定金利型を取り入れています。この金利型は金融情勢の変化による影響を受けないので、安定した返済計画を立てることができます。金利や借り入れの手数料は選んだ提携先金融会社によって変わりますが、保証人や保証会社の利用が不要であったり、繰り上げ返済の手数料がかからないといった条件が人気です。

②公的融資:行政法人、または自治体から融資を受ける

②-1 財形融資

財形融資は、お勤め先の会社で財形貯蓄を行っている人が利用できる融資形態であり、「会社の福利厚生」と関わりがあるローンです。財形貯蓄とは企業が毎月の給与から一定額を天引きして金融機関に貯金をしてくれる制度であり、福利厚生の1つです。民間ローンより金利が低いことが多く、5年毎に見直しが入る固定金利制を採用しています。融資に対する手数料や保証料がかからないのが魅力ですが、申込者や物件に設けられている条件が多いので手続きに少々時間がかかってしまいます。財形貯蓄に対しても条件があり、①財形貯蓄を1年以上行っている②財形貯蓄の残高が50万円以上ある③申し込み日から前の2年以内に財形貯蓄の預け入れをしている、の3つを満たしていなければなりません。

②-2 自治体融資

都道府県や市区町村が独自で行っている融資です。そのため内容は様々ですが、全ての自治体で行っている訳ではないので住みたい町でどのような取り組みがされているかを調べる必要があります。金融機関への斡旋、補助をしてくれる方法と、自治体が直接融資を行う方法の2種類。自治体にとって、住宅ローンの補助をする事はその街の人口を増やすことに繋がります。不動産市場の活発化、地域の活性化にも大きく影響を与えるため、人口を増やしやすくするメリットがあります。

東京都の例:東京都個人住宅利子補給助成制度

木造住宅(戸建)の密集地域内において、既存住宅を耐火・準耐火建築物に建て替えることを誘導し不燃化への促進を図るため、必要な資金の融資先として金融機関を紹介する制度です。東京都が金利の1%を負担してくれるため、かなり低い金利で融資を受けることができます。

返済計画① 金利タイプを選ぶ

融資を受ける際、返済額には金利と呼ばれる利子が上乗せされます。金利には3つのタイプがあり、それぞれの特性を理解してご自身に合う金利プランを設定しましょう。
完全固定金利型
全ての借り入れ期間中の金利を固定してしまうプランです。金融情勢が変動しても影響を受けないので、安定した返済計画を立てることができます。他の金利タイプに比べてやや高めにはなりますが、市場金利がある程度低いときに借り入れを開始すれば負担は減らせるかもしれません。デメリットとしては、市場金利が下がっても契約当初の金利が優先されるので、その恩恵を受けられなくなってしまいます。
固定金利期間選択型
3年や5年といった一定期間は固定金利制を採用し、それが終了したら再度金利を設定し直すプランです。もう一度固定金利にするか、変動金利に変更するかも選べますが、一定期間終了時の市場金利によっては次の期間での金利負担が増えてしまうリスクがあります。また、返済期間が確定できないので返済計画が立てにくいといった点もあります。
変動金利型
返済期間中、定期的に金利が見直されるプランです。金利が見直されるのは半年に1度で、返済額が見直されるのは5年ごととなります。金利の変化は一番流動的なので、市場金利に沿って支払うことで損を避けたいという方にオススメです。返済計画も最も流動的となります。

返済計画② 返済方法を選ぶ

返済方法については、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。元金とは融資を受けた金額のことを指し、元金と利息(利子と同義です)の割合を変動させて毎月の返済額を固定する方法と、元金だけを固定してだんだん利息を減らしていく方法があります。
元利均等返済
元金(借り入れ金額)と利息の合計額を均等割りし、毎月の返済額を固定させる返済方法です。返済が進むにつれて元金と利息の割合が変化していきます。借り入れ当初は利息の割合が多く、元金が減るペースが遅くなるので総返済額は元金均等返済よりも多くなります。月額が固定なので、安定した返済計画を立てたい方にオススメな方法です。
元金均等返済
総返済額のうち、元金のみを固定する返済方法です。利息は初回の返済時が最も大きく、返済が進むにつれて少なくなっていきます。元金の減るペースが早いので、元利金等返済よりも総返済額は少なくなります。

投稿者

名前
渡辺 史章
所属店舗
リライフ千代田店

いかがでしたでしょうか?
今回は多くの購入者が利用するであろう住宅ローンの概要についてまとめてみました。仕組みを理解するだけでも購入のイメージを大きく膨らませることができるので、ご自身に合ったローンの組み方を見つけて下さいね!賃貸や購入、売却、不動産経営など不動産に関するご相談は是非リライフにお任せ下さい!

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