新築 VS 中古。どっちを買うべき!?

投稿日 2020.10.20 更新日 2021.07.23
新築 VS 中古。どっちを買うべき!?

新築と中古では購入にかかる費用や受けられる控除に様々な違いがアリ!

夢のマイホーム購入!ローンのことやマンションと戸建のどっちがいいか、購入と賃貸のどっちがいいかなど、考えることはたくさんありますよね。今回は「新築と中古のどっちがいいか」について、メリットとデメリットをまとめてみました。

新築と中古の大きな差は、「使用の有無」「費用」「立地」にある!

新築と中古の比較で出てくる差は、「使用の有無」「費用」「立地」の面で比較をすることができます。それぞれを、メリットとデメリットに分けてみてみましょう。

新築のメリット

①自分が最初の使用者になれる

新築とは完成してから1年未満であり、過去に入居者もいない物件を指します。自分が最初の使用者になるので、全てのものを新品で使えるのはとても気持ちが良いでしょう。ディスポーザーなどの性能の充実した設備が揃っていることも多く、快適な暮らしができますね。

②税金の優遇措置が中古より多い

家を購入すると様々な税金がかかりますが、新築は中古よりも購入時に受けられる控除が多いのでより節税が可能です。下記の表は税金の控除額を比較したものですが、中古の場合は戸建が築20年以内マンションが築25年以内、もしくは新耐震基準を満たしている物件のみが対象になっています。
税金の名目 新築 中古
固定資産税 マンションは5年間、戸建は3年間建物分の固定資産税が半額になる。 なし
所有権の登録免許税 固定資産評価額にかけられる税率が0.4%から0.15%に軽減される 固定資産評価額にかけられる税率が2.0%から0.3%に軽減される。
③不動産取得税 建物分の固定資産評価額から1,200万円が控除される 築年数に応じて控除額が減額される

③引渡し後の保証期間が長い

新築は不動産会社が売主となることが多いので、この場合売主は最低10年の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を負わなければなりません。2020年の民法改正により「契約不適合責任」という文言に変わりましたが、引渡し時には気づかなかった欠陥が見つかった場合、買主は売主に対して保証を申し出ることができるのです。中古の場合は売主が個人になるので不動産会社と同じ責任を課すには負担が大きく、短期で設定されるケースがほとんどです。

新築のデメリット

①価格が高いのに購入後の値下がりが大きい

物件の価格はやはり新築の方が高いです。設備や性能も新しいのものであることが多いので必然ですね。不動産会社が売主だと仲介会社を挟まず契約ができるので仲介手数料はかかりませんが、広告費や人権費が価格に加味されています。加えて、マンションの新築の場合では修繕積立基金というものが発生します。共用部分の修繕に備えてまとまった金額をストックしておく必要があるため、20~40万円ほどかかります。

不動産の価値は、完成時から年々価値が減少していくものです。新築は広告費等も価格に加味されていることから、購入後数年の資産価値の下がり幅が中古より大きいと言われています。1年目の価値は広告費等が含まれていますが、2年目の価値は純粋に物件の価値しか見ないからです。

②希望の立地で見つけにくい

物件を決める要素として立地の良さは重要な条件ですよね。新築はもちろん利便性の良いところを狙って建てられますが、中古も同じように土地を選んで建てているので、希望するエリアで新築が建てられる土地が残っているとは限らないのです。

③現物を見れない場合がある

未完成の状態で販売される物件に関しては図面やモデルルームを見て契約します。内装や設備に関してはイメージできますが、日当たりや風通し、眺望などは事前に確認することができません。日当たりによっては感じる内装のイメージと異なる場合があるので、1つのリスクとも言えるでしょう。

中古のメリット

①選択肢が多い

当然ですが、新築以外は全てが中古なので数の多さは圧倒的です。それだけ希望条件に合う物件が出やすくなるので、より多くの選択肢から物件を選定することができます。中古はエリアが限定されず満遍なく建てられているので、新築と比べると希望エリアで物件が見つかる可能性も上がります。

②内見が十分にできる

マンションを探すなら、中古物件ではモデルルームなどではなく、現物を内見するので、日当たりや風通し、眺望なども確認した上で物件を決められます。共用部分が清潔に保たれているか、掲示板に不穏な勧告はされていないかなど、専有部分以外の様子も確認できるので不安材料は解消しやすいです。賃貸とは違い、売主が居住中でも内見ができるのも安心。

③比較的安価で購入ができる

物件の価値は年月の経過によって下がっていくので、同じグレードの物件でも新築と中古では中古の方が安くなります。また売主が個人の場合は消費税がかからないので、安く買いたいという人にとっては中古がオススメです。しかし、中古でも個人が売主でない場合があります。不動産会社が中古の物件を購入し、リフォームやリノベーションをして売る「買取再販」の物件は売主が不動産会社になるので、消費税がかかってしまいます。消費税の有無は新築か中古かではなく、売主が個人か不動産業者かによって変わるので要注意です。

中古のデメリット

①物件価格以外の費用が新築よりかかる

中古の物件は個人所有者が売主ということが多いので、その場合、売買契約を結ぶには仲介する不動産会社がいなければなりません。そして、仲介が入るということは仲介手数料が発生します。逆に言うと、新築は不動産会社が直接の売主になるので仲介手数料は発生しないのです。売買における仲介手数料の金額については、取引金額が400万円を超える場合は【取引金額の3%+60,000円+消費税】が上限となっています。

②住宅ローン控除が新築の半額になる

住宅ローンを組むと、確定申告をすることで10年間納める所得税や住民税を一定額減税できます。新築購入の場合では最大で400万円の控除が受けられるのですが、中古の場合は半額の200万円が上限となってしまいます。個人が売主の場合は建物に消費税がかかりませんが、受けられる控除が最大で200万円下がってしまうのは惜しい気がしますね。

③メンテナンス費用や品質について

不動産は経年が進むほど老朽化が進むので、修繕にかかる費用も年々増していきます。ということは、購入時点での修繕積立金は新築よりも中古の方が高いのです。

新築のメリットで述べた売主の責任については、中古は新築より保証の効力が弱いため不安を感じるかもしれません。損耗は経年数によっても使用方法によってもバラバラですからね。この場合はインスペクション(建物状況調査)を不動産業者や建築士に依頼すると良いでしょう。劣化状況や欠陥の有無、修繕に関するアドバイス等を受けることができるので、リスクの少ない維持管理を計画することができます。

まとめ

「使用の有無」は新築に軍配

新築の強みは最初の使用者になれることです。不動産会社が売主になるので、引渡し後の保証もしっかりしています。

「立地」は中古に軍配

これはマンションでより言えることですが、マンションの建設は立地条件の良い土地から建てられていくことが多いので、選択肢は新築より豊富です。中古といっても幅が広いので、築浅の中古であれば新築とそん色ない物件を見つけることもできるでしょう。

新築は高いが「価格以外で節約できる」。中古は安いが「価格以外にも費用がかかる」

新築は物件の値段に広告費や人件費が上乗せされますが、仲介手数料が必要なく納める税金の節約が可能です。一方の中古は、物件の値段は安いですが、仲介手数料が必要で、節約できる税金が少なくなり修繕費用がスタートから値上がりしています。トータルの費用としては「一長一短」のようですね。

投稿者

名前
渡辺 史章
所属店舗
リライフ千代田店

いかがでしたでしょうか?
新築物件と中古物件では、立地条件や購入金額の内訳など多くの面で違いがあり一概にどちらがいいと言い切ることはできません。購入後の将来設計によっても変わってくるので、希望する条件や予算など、ご自分の理想に応じて選んでいきましょう。賃貸や購入、売却、不動産経営など不動産に関するご相談は是非リライフにお任せ下さい!

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