購入する住宅は新築物件と中古物件ではどちらがよいのでしょう。実はそれぞれにメリットとデメリットがあり、その違いを整理すると、「使用の有無」「費用」「立地」の3点になります。それぞれを分けて検討することで、迷いが解消されてくるのではないでしょうか。

新築とは完成してから1年未満の物件を指し、過去に入居者がいない物件のことです。自分が最初の使用者になるので、新しいお部屋や未使用の設備を気持ちよく使えます。新たに建てられた建物なら、近年導入されるようになった設備などを取り入れていることも多く、より快適な暮らしが想定されます。

住宅を購入するとさまざまな税金がかかりますが、新築物件は中古物件よりも購入時に受けられる控除が多いので、より節税が可能です。税金の控除額を新築と中古で比較したのが下記の表です。新築の場合、すべての物件で一定の優遇措置を受けられますが、中古の場合は戸建てが築20年以内、マンションが築25年以内、もしくは新耐震基準を満たしている物件のみが控除の対象となっています。

固定資産税とは、所有する不動産に課せられる地方税で、不動産を所有している期間は、毎年、地方自治体から納税通知書が送付されてきます。
一方、所有権の登録免許税とは、住宅を購入するときに必要な所有権登記（法務局の所有権の記載を書き換える手続き）の申請時にのみかかる国税です。また、不動産取得税とは、不動産を取得した際に一度だけ課税される地方税で、自治体によって税率や優遇措置、優遇期間が異なります。

新築は不動産会社が売主となることが多く、この場合の売主は契約不適合責任を負うことが民法で定められています。
契約不適合責任とは、瑕疵担保責任が2020年に改正された法律です。瑕疵担保責任とは「引渡し時には気づかなかった欠陥が見つかった場合に、買主に契約解除または損害賠償請求を保証する」という法律でした。一方、契約不適合責任では「契約内容に適合していない場合」とカバーする対象を広くしています。買主は前述の請求に加えて追完請求や代金減額請求も可能で、買主の権利が以前に増して守られるように変更されました。
一方、中古の場合は売主が個人となる場合が多いので、不動産会社と同等の責任を課すには負担が大きく、契約不適合責任を負う期間がより短期に設定されるなど軽減されるケースがほとんどです。
※追完請求とは、売買契約後、品質などに契約不適合であった場合、買主が売主に対して補修や代替物の引渡しなどを求めること。

物件価格は当然、新築の方が高価です。建物を新たに造り、設備も新しいものを用いているので必然でしょう。しかし、その他の費用も価格に反映されていることは覚えておいた方がいいでしょう。例えば、新築物件は不動産会社が売主の場合が多く、仲介会社を介さずに契約するので仲介手数料が不要な一方、広告費や人件費が物件価格にあらかじめ加算されています。また、新築マンションの場合、修繕積立基金が発生します。共用部分の修繕に備えてまとまった金額をストックしておくための費用で、20～40万円ほどかかります。これは中古マンションや戸建て住宅購入では生じない費用です。

不動産の資産価値は、完成時から年々価値が減少していきます。資産価値とは、その不動産物件を再び売りに出した場合に、いくらで売れるかということです。その相場は市場での不動産の評価額や類似物件の取引価格で左右され、購入した際の物件価格も目安の一つになります。
とはいえ新築の物件価格には、広告費など販売に要した費用が本来の住宅価格に上乗せされています。その上乗せ分を差し引いて純粋に物件の資産価値のみで評価した場合、標準的な建物の耐用年数による資産価値の下落に加えて、新築の下がり幅は中古より大きくなると言われています。

物件を選ぶ条件として立地の良さは重要ですね。新築はもちろん利便性の高い場所を狙って建てられますが、そのような利便性の高い場所には、中古物件がすでに建っていることが往々にしてあります。そのために利便性がよく人気のエリアに新築が建てられる土地が残っている可能性は、おのずと低くなっているのです。

新築マンションなど未完成の状態で販売が開始される物件は、図面やモデルルームを見て契約することが多いものです。内装や設備に関してはある程度は把握できますが、日当たりや風通し、部屋からの眺望などを事前に知ることはできません。日当たりなどによっては、モデルルームで抱いた部屋のイメージと大きく異なる場合もありますので、新築物件を購入する際のリスクの一つと言えるでしょう。

新築物件の供給量は1990年代に比べて、2021年度は半減したというデータがあります。一方、新築以外はすべてが中古となるので数の多さで圧倒するのも当然で、かつての新築志向の高さから中古物件のストックはふくらみ続けています。そのため中古物件を住宅購入の選択肢に入れると、より多くの物件が対象となり、希望条件に合う物件が見つけやすくなります。また、中古はすでに満遍なくさまざまなエリアに建てられているので、新築と比べて希望エリアに好物件が見つかる可能性も高いのです。

中古物件では現物を内見できるので、住宅の細部や設備を確認できるのはもちろん、日当たりや風通し、眺望なども現場で確認したうえで購入を決められます。売主が居住中でも内見は可能です。また、マンションなら共用部分が清潔に保たれているか、掲示板に不穏な勧告はされていないかなどをチェックすることで、共有部や居住者の様子もある程度チェックできて不安要素の解消につながります。

新築と中古では、同じグレードの物件でも、中古の方が当然安くなります。物件の資産価値は年月の経過によって下がっていくからです。また、この数年の資材不足や物流コストなどの上昇によっても新築物件の価格は高騰していて、新築と中古の価格差は大きく広がっています。
また、中古物件の多くは売主が個人となるので、その場合は消費税は不要で、支払いは少なくて済みます。一方、中古でも個人が売主でない場合があります。不動産会社が中古の物件を購入してリフォームやリノベーションをして売る「買取再販」の物件は、売主が不動産会社（法人）なので消費税がかかります。消費税の有無は新築か中古かではなく、売主が個人か不動産会社かによって変わるので、その点は覚えておきましょう。

中古物件は個人所有者が売主ということが多いので、売買契約を結ぶには仲介する不動産会社が必要です。仲介が入るということは、仲介手数料が発生します。逆の言い方をすれば、新築は不動産会社が直接の売主になるので仲介手数料は発生しません。ちなみに売買における仲介手数料の金額は、取引金額が400万円を超える場合、【取引金額の3％＋60,000円＋消費税】が上限となっています。

住宅ローンを組むと、確定申告をすることで10年間納める所得税や住民税を一定額減税できます。新築購入の場合では最大で400万円の控除が受けられますが、中古の場合は半額の200万円が上限です。個人が売主の場合は消費税がかからないので、その分は節約できますが、受けられる控除が最大で200万円下がってしまうと言うことは、人によっては大きな損失とも感じられることでしょう。

不動産は年を経るごとに老朽化が進むので、修繕にかかる費用も築年数に比例して増していきます。言いかえれば、新築マンションの購入時点でかかる修繕積立金に相当する費用が、中古の方がより高くなる可能性が高いのです。
また、新築物件購入のメリットで述べた売主の契約不適合責任については、中古の補償の設定は新築より効力が弱く、自身での負担が大きくなる可能性もあります。予想外に修繕費用がかかってしまうのではという恐れは、中古物件購入を躊躇させる大きな要因かもしれません。
建物の消耗にはばらつきがあり、一般の人が購入後にかかる修繕費を予測することは難しいものです。こうした不安要素を軽減するには、インスペクション（建物状況調査）を依頼することも一案です。建物状況調査では、建物の劣化状況の確認、欠陥の有無、修繕に関するアドバイスなどを受けることができるので、リスク回避や少ない費用での維持管理を計画することも可能です。建物状況調査は不動産業者や建築士に依頼します。もちろんリライフでもご相談を承っております。

新築の強みは、なによりも最初の使用者になれることです。また、不動産会社が売主になるので、引渡し後の補償もしっかりしています。

これは戸建て以上にマンション購入に当てはまる点でしょう。マンションの建設は立地条件のよい土地から建てられていくことが多いので、立地に優れたマンションということで探すのなら、中古物件は新築より選択肢が豊富になります。中古といってもさまざまで、築浅の物件であれば新築とそん色ない物件を見つけることも可能です。

新築の価格は物件の値段に広告費や人件費が上乗せされていますが、仲介手数料が不要で節税できる範囲も中古物件より大きくなります。一方の中古は物件価格は安めですが、仲介手数料が必要で、節税のメリットは減少。さらに修繕費用が少なからず発生します。
トータルの費用としては、ケースバイケースですが「一長一短」と言えるでしょう。

新築物件と中古物件では、立地条件や購入金額の内訳など多くの点で相違があり、一概にどちらがよいと言い切ることはできません。購入後の将来設計によっても変わってくるので、ご自身やご家族のこだわり条件やご予算などを見据えて、最良の選択になるようご検討ください。